가능한 용도를 모두 열어두는 개발
들어가면서
지난 리포트에서는 클로징 이후 첫 30일의 action items와 timeline을 살펴보았다. 개발자는 이 시기에 무리하게 공사를 시작하는 것이 아니라, 문서, 현장, 전문가 의견, 비용 구조를 정리하면서 프로젝트의 기준선을 만들어야 한다.
이번 리포트에서는 엘긴 5에이커 부지에서 가능한 여러 사용 방식을 비교해 본다. RV site, self-storage, RV storage, tiny home, 장비 보관, 그리고 가장 단순한 storage yard까지 모두 검토한다.
가능한 용도를 모두 열어두는 이유
엘긴 프로젝트의 궁극적인 목표는 RV park와 self-storage가 결합된 소형 특수 부동산 자산을 만드는 것이다. 그러나 처음부터 완성형 RV park나 대규모 self-storage를 목표로 모든 자금을 투입하는 것은 현명하지 않다.
아직 현장은 나무가 많고, 기존 주택과 septic이 있으며, 내부 동선, utility, drainage, permit 가능성도 하나씩 확인해야 한다. 따라서 Phase 1에서는 작은 투자로 현장을 열고, 실제 수요를 확인하고, 다음 단계의 방향을 결정할 수 있어야 한다.
Potential Use 비교표
아래 표는 엘긴 부지에서 검토할 수 있는 주요 용도들을 투자 규모, 예상 수입, 복잡성, 완료 기간, 개발자 관점에서 비교한 것이다. 숫자는 최종 Pro Forma가 아니라 초기 판단을 위한 working assumptions이다.
| Potential Use | Input (Investment) |
Output (Revenue) |
Complexity | Time to Completion | Developer View |
|---|---|---|---|---|---|
| Storage Yard | $150K–$250K | $8K–$10K / month | 낮음 허가·운영 부담 적음 |
3–6 months | Phase 1에 가장 적합. 적은 투자로 현금흐름과 수요 확인 가능. |
| RV Storage | $200K–$350K | 공간 수에 따라 단계적 증가 | 낮음–중간 보안·동선 중요 |
4–8 months | Storage Yard와 잘 결합 가능. RV park 전 단계로 유용. |
| Self-Storage | $400K–$800K+ | 안정적 월 임대수입 | 중간 건축·배치·보안 필요 |
8–18 months | 장기 목표 중 하나. 다만 Phase 1보다는 Phase 2 이후가 현실적. |
| Small RV Park | $500K–$1M+ | site 수와 occupancy에 따라 변동 | 중간–높음 septic, water, electric, operation 중요 |
12–24 months | 궁극적 목표. 그러나 utility와 septic 확인 후 단계적으로 접근. |
| Tiny Home Sites | $600K–$1.2M+ | 장기 임대 가능 | 높음 규정·주거 사용·관리 이슈 |
18–30 months | 매력적이지만 초기 단계에서는 리스크가 큼. 장기 옵션으로 보류. |
| Contractor / Equipment Yard | $150K–$300K | tenant에 따라 빠른 수입 가능 | 낮음–중간 접근성·보안·소음 고려 |
3–6 months | Ron 같은 현장형 tenant가 있으면 매우 현실적. Storage Yard와 거의 같은 방향. |
왜 Phase 1은 Storage Yard인가
여러 가능성을 비교하면 Phase 1의 답은 비교적 분명해진다. Storage yard는 투자금이 가장 작고, 허가와 운영의 복잡성이 낮으며, 완성까지 걸리는 시간이 짧다. 무엇보다도 현장을 크게 바꾸지 않으면서도 수입을 만들 수 있다.
예를 들어 도로변 접근, gate, fence, clearing, 전기와 물, 작은 사무실, septic 정도를 갖추는 데 약 20만 달러를 투자한다고 가정할 수 있다. 이 정도만으로도 월 8천 달러에서 1만 달러의 triple net lease가 가능하다면, 연간 9만 6천 달러에서 12만 달러의 수입이 된다.
Storage Yard가 주는 세 가지 가치
첫째, 현금흐름이다. 개발 초기에는 비용만 나가는 경우가 많다. 그러나 storage yard는 비교적 빠르게 임대수입을 만들 수 있다. 이 수입은 다음 단계의 개발비 일부를 자체적으로 조달하게 해 준다.
둘째, 시장 검증이다. 누가 이 땅을 쓰고 싶어 하는지, 어떤 종류의 tenant가 오는지, RV storage 수요가 있는지, contractor yard 수요가 강한지 현장에서 확인할 수 있다.
셋째, 장기 개발의 기반이다. clearing, access, gate, fence, utility는 나중에 RV park나 self-storage로 전환할 때도 그대로 도움이 된다. 즉, Phase 1에 쓴 돈이 버려지지 않는다.
다른 옵션은 버리는 것이 아니다
Phase 1을 storage yard로 정한다고 해서 RV park, self-storage, RV storage, tiny home 가능성을 포기하는 것은 아니다. 오히려 그 반대다. storage yard는 이 모든 가능성을 관찰하기 위한 가장 안전한 출발점이다.
현장이 정리되면 내부 동선이 보이고, utility 확장 가능성이 보이고, 어느 구역이 RV site에 적합한지, 어느 구역이 storage에 적합한지 더 분명해진다. 개발자는 그때 더 정확한 판단을 할 수 있다.
Adjacent Lot 가능성
Storage yard의 수익이 안정적으로 확인되면, 다음으로 생각할 수 있는 것은 인접 토지의 확보다. 엘긴 부지는 5에이커 자체로도 의미가 있지만, 주변 lot과 연결될 경우 훨씬 큰 개발 가능성을 갖는다.
특히 storage yard에서 월 8천 달러에서 1만 달러 수준의 수입이 만들어진다면, 그 현금흐름은 단순한 임대수입을 넘어선다. 그것은 adjacent lot을 매입하거나, Phase 2 개발비를 준비하거나, RV park와 self-storage 결합 모델로 확장하는 기반이 된다.
궁극적 목표: RV Park + Self-Storage
엘긴 프로젝트의 최종 방향은 여전히 RV park와 self-storage의 결합이다. US-290 도로변 입지, 오스틴 동쪽 성장축, 주변 RV 수요와 contractor 수요를 고려하면 이 조합은 장기적으로 가장 설득력이 있다.
다만 그 목표에 도달하는 길은 한 번에 가는 길이 아니다. Storage yard로 시작하고, RV storage 수요를 확인하고, septic과 utility 가능성을 검토하고, 이후 self-storage와 RV site를 단계적으로 배치하는 방식이 더 안전하다.
다음 단계
이번 리포트에서는 엘긴 부지의 여러 potential use를 비교하고, 왜 Phase 1이 storage yard가 되어야 하는지 살펴보았다.
다음 리포트에서는 RV site와 self-storage를 실제로 어떻게 배치할 수 있는지, utility, septic, access, internal road, pad layout 관점에서 더 구체적으로 검토해 보겠다.