개발자는 무엇부터 시작하는가
들어가면서
지난 리포트에서는 클로징 이후 첫 30일이 왜 중요한지 살펴보았다. 개발자는 이 시기에 프로젝트의 방향을 정하고, 전문가들의 의견을 듣고, Pro Forma의 기초가 되는 중요한 가정을 만들기 시작한다.
이번 리포트에서는 조금 더 구체적으로 들어가 보려고 한다. 엘긴 5에이커 프로젝트에서 클로징 이후 실제로 어떤 순서로 움직일 것인지, 어떤 action items를 먼저 정리해야 하는지, 그리고 그 정보들이 어떻게 개발 일정과 Pro Forma로 연결되는지를 살펴본다.
Action Plan은 공사 일정표가 아니다
많은 사람들은 action plan이라고 하면 공사 일정표를 떠올린다. 언제 나무를 베고, 언제 도로를 만들고, 언제 전기와 수도를 넣고, 언제 입주자를 받을 것인가를 생각한다.
그러나 개발 초기 단계의 action plan은 공사 일정표가 아니다. 그것은 의사결정의 순서표다.
특히 엘긴 프로젝트처럼 아직 숲이 남아 있고, 기존 주택과 septic이 있으며, RV site와 storage 가능성을 함께 검토해야 하는 부지에서는 서두르는 것보다 순서를 잡는 것이 더 중요하다.
첫 30일의 기본 구조
클로징 이후 첫 30일은 크게 네 단계로 나눌 수 있다. 문서 정리, 현장 기록, 전문가 검토 준비, 그리고 초기 개발 방향 설정이다.
| 기간 | Action Items | 개발자 관점 |
|---|---|---|
| 1주차 | 문서 정리, survey 검토, 현장 사진 기록 | 프로젝트의 기준선을 만드는 단계 |
| 2주차 | septic, utility, access, drainage 관련 질문 정리 | 전문가 미팅 전에 개발자의 질문을 준비하는 단계 |
| 3주차 | 엔지니어, septic, utility 관련 전문가 의견 수집 | 규정, 비용, 리스크를 확인하는 단계 |
| 4주차 | Phase 1 범위, 초기 예산, timeline 초안 작성 | Pro Forma의 첫 번째 구조를 만드는 단계 |
이 일정은 확정된 공사 계획이 아니다. 오히려 공사 계획을 만들기 위해 필요한 정보 수집과 판단의 순서다.
1주차: 문서와 현장을 기준선으로 만든다
클로징 직후 가장 먼저 해야 할 일은 새로운 아이디어를 추가하는 것이 아니다. 이미 확보한 자료와 실제 현장을 하나의 기준선으로 정리하는 것이다.
survey, title 관련 자료, 기존 개선물, 진입로, 주변 도로, 나무, 지형, 기존 septic 위치와 상태, 전기와 수도 접근성 등을 정리해야 한다.
이 과정은 단순한 정리 작업처럼 보이지만, 나중에 전문가와 이야기할 때 매우 중요하다. 개발자가 현장을 정확히 이해하고 있어야 전문가의 의견도 제대로 평가할 수 있다.
2주차: 질문을 정리한다
전문가를 만나기 전에 개발자는 자신의 질문을 정리해야 한다. 질문이 없는 미팅은 전문가의 미팅이 되고, 질문이 있는 미팅은 개발자의 미팅이 된다.
엘긴 프로젝트에서 내가 정리해야 할 질문들은 대략 다음과 같다.
| 분야 | 핵심 질문 | Pro Forma와의 연결 |
|---|---|---|
| Septic | 기존 시스템을 활용할 수 있는가? | 초기 RV site 수와 공사비에 영향 |
| Water | 수도 확장은 어느 정도까지 가능한가? | 운영 규모와 확장성에 영향 |
| Electric | 초기 site에 필요한 전기 공급 방식은 무엇인가? | site당 설치비와 Phase 구분에 영향 |
| Access | 진입로와 내부 동선은 어떻게 잡아야 하는가? | 공사 접근성과 고객 동선에 영향 |
| Drainage | 배수 문제가 개발 범위에 어떤 제한을 주는가? | 토목 공사비와 허가 리스크에 영향 |
| Phasing | 무엇을 먼저 만들고 무엇을 나중으로 미룰 것인가? | 초기 투자금과 현금흐름 시작 시점에 영향 |
3주차: 전문가의 의견을 듣는다
질문이 정리되면 그때 전문가를 만나는 것이 좋다. 이 단계에서 토목 엔지니어, septic 전문가, utility 관련 담당자, 현장 작업 경험이 있는 사람들의 의견이 중요하다.
그러나 목적은 전문가에게 프로젝트를 맡기는 것이 아니다. 목적은 규정, 가능성, 비용, 위험을 확인하는 것이다.
개발자는 여러 전문가의 의견을 종합해야 한다. 한 전문가의 의견이 전체 프로젝트의 방향을 결정해서는 안 된다. 개발자는 각 조언이 Pro Forma, timeline, risk, long-term value에 어떤 영향을 주는지 판단해야 한다.
4주차: Phase 1을 정한다
첫 30일의 마지막 단계는 Phase 1의 범위를 정하는 것이다. 여기서 중요한 것은 최대한 많이 개발하는 것이 아니다. 가장 적은 위험으로 가장 의미 있는 진전을 만드는 것이다.
예를 들어 엘긴 프로젝트에서는 초기 RV site 몇 개, 제한된 storage 공간, 접근로 정리, 기본 utility 확인, 그리고 향후 확장을 위한 site concept이 Phase 1의 후보가 될 수 있다.
이때부터 Pro Forma는 조금씩 현실성을 갖기 시작한다. 총 개발비가 아니라 첫 단계에 필요한 자금, 전체 수익이 아니라 첫 현금흐름, 최종 가치가 아니라 다음 의사결정을 가능하게 하는 숫자가 중요해진다.
Action Items와 Pro Forma의 관계
Pro Forma는 단순히 예상 수입과 비용을 넣는 표가 아니다. 그것은 action items와 timeline을 숫자로 번역한 것이다.
어떤 일을 먼저 하느냐에 따라 초기 비용이 달라지고, 어떤 일을 나중으로 미루느냐에 따라 현금흐름 시작 시점이 달라진다. 따라서 개발자는 action plan을 만들 때 항상 Pro Forma를 함께 생각해야 한다.
| Action Item | Timeline 영향 | Pro Forma 영향 |
|---|---|---|
| 현장 정리 | 초기 작업 가능성 확보 | 초기 비용 발생 |
| Septic 검토 | site 수 결정 전 필수 | 수익 규모와 공사비에 직접 영향 |
| 전기 확장 | RV site 운영 시점 결정 | site당 비용과 초기 투자금에 영향 |
| 수도 확인 | 운영 가능성 판단 | 확장 가능성과 장기 가치에 영향 |
| 진입로 정리 | 공사와 운영의 시작점 | 접근성 개선과 가치 상승에 영향 |
| 초기 site concept | 전문가 검토와 예산 산정의 기준 | 전체 개발 방향과 수익성 가정에 영향 |
개발자는 순서를 정하는 사람이다
개발에서 중요한 것은 단순히 무엇을 할 수 있는가가 아니다. 무엇을 먼저 해야 하는가가 더 중요할 때가 많다.
같은 비용을 쓰더라도 순서가 잘못되면 돈이 묶이고, 허가가 지연되고, 다시 설계해야 하는 일이 생긴다. 반대로 올바른 순서로 움직이면 작은 비용으로도 큰 정보를 얻고, 다음 단계의 리스크를 줄일 수 있다.
다음 단계
이번 리포트에서는 클로징 이후 첫 30일의 action items와 timeline을 어떻게 정리할 것인지 살펴보았다.
다음 리포트에서는 엘긴 부지의 개발 가능성을 조금 더 구체적으로 나누어 보려고 한다. RV site, self-storage, RV storage, tiny home 가능성, 그리고 어떤 조합이 가장 현실적인지 개발자 관점에서 검토해 보겠다.